Zniesienie współwłasności nieruchomości
Często spotykamy się w naszej praktyce z koniecznością zniesienia współwłasności nieruchomości. Taka konieczność zachodzi, gdy jest dwóch lub więcej współwłaścicieli i pomiędzy nimi dochodzi do konfliktu co do przedmiotu współwłasności, jego wartości, sposobu użytkowania, możliwości dysponowania. Konieczność zniesienia współwłasności nieruchomości może pojawić się przy okazji podziału majątku po rozwodzie, działu spadku lub po prostu zniesienia współwłasności nieruchomości nabytej wspólnie z innymi osobami.
Zniesienie współwłasności nieruchomości można przeprowadzić albo w drodze umowy pomiędzy współwłaścicielami, albo na skutek wydania postanowienia przez sąd. Umowny podział jest możliwy jedynie wtedy, gdy zainteresowane strony mają wspólne stanowisko w tej kwestii. Jeśli jednak takiej zgody nie ma, a próby zarówno samodzielnego, jak i z udziałem prawnika, porozumienia nie przynoszą efektu, pozostaje złożenie sprawy do sądu, który zniesie współwłasność.
Są trzy sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości:
- podział fizyczny czyli podział nieruchomości
- przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli
- podział cywilny czyli sprzedaż nieruchomości
W przypadku sądowego zniesienia współwłasności o wyborze jednego z tych sposobów rozstrzyga sąd. Podczas postępowania, ma on obowiązek zapoznania się ze stanowiskiem uczestników postępowania i, jeśli są zgodni, uznać ich zdanie i orzec zgodnie z ich wolą.
Dość częstą praktyką jest przyznanie spornej nieruchomości jej jednemu ze współwłaścicieli. W takim przypadku sąd przyznaje pozostałym dotychczasowym współwłaścicielom spłaty, będące równowartością ich udziałów. Ponieważ zwykle wysokość spłaty lub dopłaty jest znaczna i przekracza normalne możliwości finansowe właścicieli, mogą one być rozłożone na raty. Termin ich uiszczenia nie może jednak być dłuższy niż dziesięć lat. Chyba że współwłasność znoszona jest umownie, wtedy nie ma przeszkód, aby czas ten wydłużyć.
Może się okazać, że żaden ze współwłaścicieli nie chce lub nie może przyjąć na wyłączną własność nieruchomości i nie da się jej podzielić. W takiej sytuacji wyjściem jest jedynie jej sprzedaż. Jednak, aby doszło do sprzedaży, wszyscy współwłaściciele muszą po pierwsze wyrazić zgodę, a ponadto muszą się dogadać co do oczekiwanej ceny sprzedawanej nieruchomości. Niestety, zwykle między współwłaścicielami nie ma zgody w tych kwestiach i sprzedaż dochodzi do konieczności sprzedaży komorniczej. Generuje to dodatkowe koszty i uzyskana cena nie jest korzystna. Dlatego najlepiej, by współwłaściciele sami sprzedali sporną nieruchomość i podzielili się pieniędzmi proporcjonalnie do posiadanych udziałów we współwłasności. Ze względu na istniejący pomiędzy współwłaścicielami konflikt i wynikający z niego problem z merytoryczną komunikacją, najlepiej w celu rozstrzygnięcia tych kwestii skorzystać z pomocy adwokatów, którzy dbając o interesy mocodawców, wypracują najkorzystniejsze stanowisko.
Nie można wskazać jednego, najwłaściwszego i najtańszego sposobu podziału i zniesienia współwłasności. Zależy to w głównej mierze od panujących pomiędzy współwłaścicielami stosunków, czy istnieje pomiędzy nimi zgoda co do sposobu i zakresu podziału, ustalenia ewentualnych spłat czy też nie. Jednak należy pamiętać, że w każdym przypadku, czy to przy umownym zniesieniu współwłasności, czy sądowym, warto się porozumieć, choćby w podstawowych kwestiach. To znacznie przyśpieszy całe postępowanie i obniży koszty.
