Stan prawny nieruchomości

Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości przed zakupem?

Kupując nieruchomość - mieszkanie, dom, działkę, lokal użytkowy - angażujemy zwykle dużą część, a często cały majątek i oszczędności życia. Transakcja kupna nieruchomości obarczona jest szeregiem zagrożeń i możliwością wystąpienia problemów:

• własnościowych – może się okazać, ze nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny, osoba sprzedająca nie jest jedynym właścicielem tejże nieruchomości, objęta jest postępowaniem spadkowym itp.,
• podatkowych – zakup i sprzedaż nieruchomości wiąże się z obowiązkami podatkowymi wobec fiskusa, dlatego w koszty transakcji trzeba wliczyć obciążenia podatkowe
• związanych z prawem budowlanym – może się okazać, że danej nieruchomości nie będzie można wykorzystać zgodnie ze swoimi zamiarami, bo nie pozwalają na to przepisy budowlane, mogą pojawić się problemy z uzyskaniem warunków zabudowy lub nie będzie można w niej prowadzić działalności gospodarczej
• służebności –  na nieruchomości mogą ciążyć prawa służebności, a w związku z tym przy każdej awarii lub konserwacji będziemy musieli udostępnić działkę np. wodociągom lub zakładowi energetycznemu

Przed zakupem nieruchomości najważniejszą sprawą jest sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości, którą chcemy kupić. Sprawdzając kilka dokumentów dowiemy się:

• kto jest właścicielem mieszkania lub działki?
• czy osoba sprzedająca jest właścicielem mieszkania?
• czy dane mieszkanie jest zadłużone?
• czy dana nieruchomość nie jest objęta egzekucją komorniczą?

Najważniejszą czynnością jest sprawdzenie księgi wieczystej nieruchomości, o ile nieruchomość takową posiada. Księga wieczysta składa się z kilku części i w każdej z nich znajdziemy inne informacje. Dla kupującego najważniejsze jest sprawdzenie aktualnych danych w dziale II, III oraz IV.

W dziale II KW (księgi wieczystej) znajdują się dane dotyczące właściciela lub właścicieli. W dziale tym znajdziesz informacje, czy oprócz właścicieli i współwłaścicieli są jakieś osoby, które mogą dysponować lokalem, bo np. mają pełnomocnictwo notarialne upoważniające do dysponowania lokalem. Ponadto z działu tego dowiesz się, czy mieszkanie nie jest przedmiotem spadku, czy sprawy spadkowe są uregulowane, jeśli właściciel nieruchomości, którą jesteś zainteresowany, nie żyje.
Po sprawdzeniu kto jest prawowitym właścicielem lokalu, trzeba przejść do sprawdzania działu III. Z tej części KW dowiesz się, czy lokal, mieszkanie lub inna nieruchomość nie jest obciążona prawami osób trzecich w postaci służebności i innych ograniczonych praw rzeczowych lub czy nieruchomość nie jest przedmiotem zajęcia komorniczego.

Najważniejszą częścią KW, którą trzeba sprawdzić, jest dział IV - hipoteka. Tutaj zapisane są dane wskazujące, czy na nieruchomości ciążą jakieś zobowiązania poprzednich właścicieli lub dewelopera.

W teorii informacje zapisane w Księdze Wieczystej powinny być zgodne z aktualnym stanem prawnym nieruchomości, a wszystkie zmiany rejestrowane są tam na bieżąco. Niestety w praktyce najświeższe dane są wprowadzane z opóźnieniem. Dla pewności, czy nieruchomość nie została obciążona hipoteką lub czy nie wpłynął wniosek o wpis hipoteki, należałoby sprawdzić KW w Wydziale Wieczystoksięgowym Sądu Rejonowego. Obecnie można też sięgnąć do elektronicznej księgi wieczystej, czyli rejestru on-line prowadzonego przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Jest to wygodne i pomocne narzędzie, które umożliwia sprawdzenie KW na moment jej sprawdzania. Aby mieć wgląd do danej księgi wieczystej należy znać jej pełny numer.

W przypadku mieszkania kupowanego na rynku wtórnym, oprócz sprawdzenia KW trzeba dodatkowo zweryfikować stan zadłużenia we wspólnocie mieszkaniowej lub spółdzielni. Dodatkową czynnością jest sprawdzenie ewentualnych zaległości wobec dostawców mediów (wody, prądu, gazu, ogrzewania). Jeśli przedmiotem zakupu jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez założonej księgi wieczystej należy żądać od sprzedającego zaświadczenia z właściwej spółdzielni mieszkaniowej, w którym zawarte będą informacje na temat właścicieli nieruchomości, położenie i powierzchnia nieruchomości, stan techniczny oraz informacje o ewentualnym zadłużeniu. Zwykle jest tak, że spółdzielnie wydają takie zaświadczenie dopiero po uregulowaniu przez obecnego właściciela wszelkich zaległości czynszowych oraz wyjaśnieniu kwestii technicznych.

Sprzedający powinien przedstawić kupującemu do wglądu dokumentację potwierdzającą:

• zapłacenie podatku od nieruchomości
• zaświadczenie o niezaleganiu w opłatach eksploatacyjnych (czynsz wobec wspólnoty mieszkaniowej / spółdzielni mieszkaniowej)
• zaświadczenie o niezaleganiu w opłatach za dostawę prądu, gaz, wodę, dostawę ciepła, telefon, wywóz śmieci, internet czy telewizję kablową. Warto poprosić o możliwość obejrzenia faktur z ostatnich kilku miesięcy, ponieważ da to realny obraz wysokości opłat miesięcznych związanych z posiadaniem nieruchomości.
• w wydziale meldunkowym urzędu gminy należy sprawdzić czy w mieszkaniu nie jest nikt zameldowany